Devolución de gastos hipotecarios: qué puedes reclamar y cómo hacerlo
Actualizado: 11 ago
La devolución de los gastos hipotecarios permite reclamar al banco determinadas cantidades que el consumidor pagó al formalizar su préstamo hipotecario, cuando dichos gastos fueron impuestos mediante una cláusula abusiva. Dependiendo de las circunstancias de cada caso, pueden reclamarse cantidades correspondientes a gastos de gestoría, registro de la propiedad, tasación y otros conceptos.
Durante los últimos años, los tribunales han dictado numerosas resoluciones que reconocen el derecho de los consumidores a recuperar parte de los gastos abonados al constituir su hipoteca. Por ello, aunque la hipoteca ya haya sido cancelada o hayan transcurrido varios años desde su firma, conviene revisar la escritura y la documentación disponible para comprobar si existe la posibilidad de reclamar.
En Belén Rincón Abogada, estudiamos cada caso de forma individual para determinar qué gastos hipotecarios pueden reclamarse, qué cantidades corresponden y cuál es la vía adecuada para realizar la reclamación. A continuación, explicamos qué gastos pueden recuperarse y mostramos algunas de las sentencias obtenidas en procedimientos sobre esta materia.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
La posibilidad de recuperar los gastos de una hipoteca depende, entre otras circunstancias, de la fecha en la que se formalizó el préstamo y de cómo se estableció en el contrato el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.
Los tribunales han declarado abusivas determinadas cláusulas que atribuían al consumidor todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario. En estos casos, el consumidor puede tener derecho a recuperar determinadas cantidades que pagó en su momento.
Entre los gastos que pueden ser objeto de reclamación se encuentran los gastos de gestoría, los gastos registrales, determinados gastos notariales y, en determinados supuestos, los gastos de tasación. La cantidad que puede recuperarse dependerá de cada caso y de la documentación disponible.
¿Qué importancia tiene la fecha de la hipoteca?
La fecha en la que se formalizó el préstamo hipotecario es importante para determinar qué normas y criterios jurisprudenciales resultan aplicables al reparto de los gastos. Por ello, no todas las hipotecas deben analizarse exactamente de la misma manera.
En particular, la entrada en vigor de la Ley 5/2019 modificó el reparto de determinados gastos entre el banco y el consumidor. Por este motivo, para saber qué cantidades pueden reclamarse es necesario revisar la fecha de firma, la escritura y las facturas correspondientes.
Gastos de notaría, registro, gestoría y tasación
No todos los gastos hipotecarios se recuperan de la misma manera. La jurisprudencia ha establecido criterios sobre quién debía asumir cada uno de ellos cuando una cláusula contractual que imponía los gastos al consumidor es declarada abusiva.
Con carácter general, los gastos de gestoría y de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad pueden ser reclamables en su totalidad cuando fueron abonados por el consumidor como consecuencia de una cláusula abusiva.
En cuanto a los gastos notariales, puede recuperarse la parte que corresponda conforme a los criterios establecidos por los tribunales.
Respecto de la tasación, también puede existir derecho a reclamar su importe cuando concurran las circunstancias que permiten considerar abusiva la atribución de este gasto al consumidor.
Por este motivo, no es suficiente con saber cuánto se pagó: es necesario revisar la escritura de préstamo hipotecario, las facturas y la fecha en la que se formalizó la hipoteca para determinar qué cantidades pueden reclamarse.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?
La comisión de apertura también puede ser objeto de reclamación cuando, atendiendo a las circunstancias concretas del contrato, la cláusula no supera los controles de transparencia y abusividad.
Para determinar si una comisión de apertura puede considerarse abusiva no existe un porcentaje que, por sí solo, determine automáticamente su nulidad. Es necesario analizar las circunstancias de cada contrato, la información proporcionada al consumidor y la proporcionalidad de la comisión en relación con el importe del préstamo.
En relación con esta última cuestión, el Tribunal Supremo ha considerado como referencia que las comisiones de apertura situadas entre el 0,25 % y el 1,50 % del capital prestado se encontraban dentro del coste medio de este tipo de comisiones en España y, en los casos analizados, no resultaban desproporcionadas. Sin embargo, comisiones superiores pueden ser consideradas abusivas cuando resulten desproporcionadas en relación con el importe del préstamo o concurran otras circunstancias que determinen un desequilibrio importante entre las partes.
Por tanto, una comisión de apertura superior al 1,50 % no significa automáticamente que sea abusiva, pero sí puede ser un elemento relevante que deba analizarse junto con el resto de circunstancias del contrato.
También debe comprobarse que el consumidor recibiera información suficiente antes de contratar para poder conocer y comparar el coste de la comisión. El Tribunal Supremo ha declarado recientemente la nulidad de comisiones de apertura en casos en los que no quedó acreditada una información previa adecuada o existía solapamiento con otros gastos o comisiones.
Puedes consultar también nuestro análisis de una resolución de la Audiencia Provincial de Málaga sobre una comisión de apertura declarada abusiva.
¿Y si la hipoteca ya está pagada o cancelada?
El hecho de haber terminado de pagar la hipoteca o de haber cancelado el préstamo no significa, por sí solo, que no pueda estudiarse una reclamación de gastos hipotecarios.
Lo importante es analizar las circunstancias de la contratación y la documentación correspondiente para comprobar si existió una cláusula abusiva y qué cantidades fueron efectivamente abonadas por el consumidor.
Por ello, aunque hayan pasado años desde la firma de la hipoteca, es recomendable conservar y revisar la escritura y las facturas relacionadas con la constitución del préstamo antes de descartar la posibilidad de reclamar.
¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos hipotecarios?
Para estudiar una reclamación de gastos hipotecarios es conveniente disponer de la escritura del préstamo hipotecario y de las facturas o justificantes de los gastos abonados en el momento de su formalización.
Entre la documentación que puede resultar útil se encuentra:
Escritura del préstamo hipotecario.
Factura de la gestoría.
Factura del Registro de la Propiedad.
Factura de la notaría.
Factura de la tasación.
Justificantes de pago, cuando se disponga de ellos.
Cualquier otra documentación entregada por el banco o relacionada con la formalización de la hipoteca.
Si no se conserva toda la documentación, también puede ser posible obtener determinados documentos por otras vías. Por eso, la falta de una factura concreta no debería llevar automáticamente a descartar la reclamación.
¿Cómo reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?
El primer paso consiste en revisar la escritura y la documentación de la hipoteca para determinar qué gastos fueron abonados por el consumidor y si existe una cláusula que pueda considerarse abusiva.
Una vez analizado el caso, puede presentarse una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria solicitando la devolución de las cantidades que correspondan. Si el banco rechaza la reclamación o no ofrece una solución adecuada, puede valorarse la posibilidad de acudir a los tribunales.
Cada reclamación debe estudiarse de forma individual, ya que pueden existir diferencias importantes dependiendo de la fecha de contratación, la entidad bancaria, las condiciones de la escritura y los gastos efectivamente abonados.
Sentencias sobre devolución de gastos hipotecarios
A continuación, mostramos algunas de las sentencias obtenidas en procedimientos relacionados con la devolución de gastos hipotecarios.
Estas resoluciones permiten comprobar cómo los tribunales están aplicando la normativa y la jurisprudencia sobre las cláusulas de gastos y la devolución de las cantidades abonadas por los consumidores.
Sentencia contra Banco Sabadell por devolución de gastos hipotecarios
Una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola declara la nulidad de la cláusula de gastos incluida en una escritura de préstamo hipotecario y condena a Banco Sabadell a devolver al consumidor 982,89 euros, correspondientes a los gastos hipotecarios reclamados, además de los intereses legales y con expresa condena en costas.
Sentencia contra EVO Banco por gastos hipotecarios
El Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Málaga resolvió un procedimiento frente a EVO Banco, S.A. relacionado con la cláusula de gastos incluida en la escritura de préstamo hipotecario. La resolución declara la nulidad de la cláusula de gastos y reconoce el derecho del consumidor a recuperar las cantidades que correspondan, junto con los intereses legales.
Sentencia contra Banco Santander por devolución de gastos hipotecarios
El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga declara la nulidad de la cláusula de gastos incluida en el préstamo hipotecario y condena a Banco Santander a devolver al consumidor las cantidades correspondientes a los gastos hipotecarios reclamados, junto con los intereses legales y las costas del procedimiento.
¿Quieres reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?
Si has pagado los gastos de constitución de tu hipoteca, podemos estudiar tu caso y comprobar si tienes derecho a reclamar al banco las cantidades que correspondan.
En Belén Rincón Abogada, analizamos la escritura de préstamo hipotecario y la documentación disponible para determinar qué gastos pueden reclamarse y cuál es la mejor vía para hacerlo.
Contacta con nosotros para estudiar tu caso.
Belén Rincón Abogada
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